Nieuwe Gedragscode zet Normen NHG onder druk
Per 1 augustus 2011 gaat er veel veranderen op hypotheek gebied
15 juni bron: telegraaf.nl
Op dit moment vindt bijna 80 procent van alle financieringen plaats met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het grootste voordeel van een lening met NHG is niet dat de overheid garant staat voor de lening, maar het grote rentevoordeel dat behaald wordt. Op dit moment bedraagt het renteverschil tussen een lening met NHG en dezelfde lening zonder NHG soms meer dan 1 procent! Een lening met NHG is dus interessant, maar u moet wel voldoen aan de eisen die NHG stelt.
In de praktijk betekent dit dat u moet voldoen aan de inkomenstoets, u niet meer kunt financieren dan 112 procent van de koopsom van de woning plus verbouwingskosten en u moet de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in dertig jaar verplicht aflossen. Tot slot mag de lening niet meer bedragen dan 350.000 euro. Deze norm is voor alle banken gelijk en afwijken is niet mogelijk. Wilt u meer lenen of minder aflossen, dan moet u kiezen voor een hypotheek zonder NHG.
Inmiddels is de Tweede Kamer akkoord gegaan met nieuwe hypotheekregels (Gedragscode Hypothecaire Financieringen), welke per 1 augustus ingaan. Wie dit een beetje gevolgd heeft, weet dat vanaf 1 augustus ook voor leningen zonder NHG de strengere inkomensnormen gaan gelden en dat ook minimaal de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in dertig jaar verplicht moet worden afgelost.
Dus is er geen verschil meer tussen een lening met NHG en de nieuwe Gedragscode? De nieuwe Gedragscode lijkt op de normen van de NHG, maar is op veel punten strenger. Dat houdt in dat een NHG lening niet alleen goedkoper is, maar feitelijk meer mogelijkheden biedt! Is hier sprake van weeffouten of een bewuste keuze? Ik noem u de zes meest impactvolle verschillen:
|
NHG |
Gedragscode |
|
|
Hypotheek t.o.v. onderpand: |
Maximaal 112% waarde |
Maximaal 104% + overdrachtsbelasting (6%) |
|
Verbouwingskosten: |
Kunnen volledig gefinancierd worden |
Kan alleen meegefinancierd worden indien eigen geld |
|
Nieuwbouw (rente tijdens bouw): |
Kan worden meegeleend |
Kan niet worden meegeleend |
|
Overstappen naar andere bank: |
Houdt rekening met opgebouwde waarde in spaarrekening / -verzekering |
Houdt geen rekening met opgebouwde waarde in spaarrekening / -verzekering |
|
Lopende leningen: |
Werkelijke last wordt meegenomen in de berekening |
De jaarlast wordt gesteld op 24% van de limiet en leidt tot een verlaging leencapaciteit van 3,5x de limiet |
|
Aanvullende lening ouders / Starterslening: |
Maximale leencapaciteit wordt niet beïnvloed |
De jaarlast wordt gesteld op 24% van de limiet en leidt tot een verlaging leencapaciteit van 3,5x de limiet |
Welke norm is leidend?
De vraag die nu rijst is: Welke norm is leidend? De Gedragscode is een afspraak van alle banken verenigd in De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). De NVB stelt dat de Gedragscode leidend is en dat NHG zich zal moet aanpassen!
Hoewel tijdens de eerste behandeling in de Tweede Kamer de uitzonderingspositie van NHG duidelijk is benoemd, is deze tijdens de officiële behandeling (bewust?) niet meer aan bod gekomen. Binnen de politiek ontstaan nu verschillende antwoorden. En ook de AFM lukt het op dit moment niet om met een eenduidig antwoord te komen! Maar wat als de NHG-norm alsnog wordt erkend? Volharden de banken dan in hun standpunt om de Gedragscode leidend te houden? Spelen ze powerplay? Het is immers hun gezamenlijke afspraak? Of gaat iedere bank naar eigen inzicht hier invulling aan geven?
Tijd voor helderheid!
Met nog ruim anderhalve maand te gaan, wil ik de Minister, de politiek, de banken en alle belanghebbenden oproepen om tot een helder en eenduidig standpunt te komen. Gebeurt dat niet, dan zal een willekeur gaan ontstaan in toepassing van normen. Met als gevolg dat u bij de ene bank mogelijk wel een lening krijgt met NHG, maar bij een andere bank niet, of dat in geval van twee identieke klanten, de ene klant wel in aanmerking komt voor een hypotheek en de andere niet.