Woningmarkt niet uit het slop

De Macro Economische Verkenning 2012 (MEV) schetst een zorgelijk toekomstbeeld van de Nederlandse economie. Enkele hoofdpunten: matige groei, mogelijk stijging van de werkloosheid en daling van de koopkracht voor iedereen. Ook over de ontwikkelingen in de bouw en op de woningmarkt is het Centraal Planbureau (CPB) niet positief. In de MEV is relatief veel aandacht voor de woningmarkt. Er is dit keer zelfs een apart, buitengewoon kritisch onderdeel specifiek over de ontwikkelingen op de woningmarkt opgenomen.

Gebrek an integrale visie
De MEV bevestigt Aedes in het standpunt dat het tijd wordt voor een integrale aanpak van de woningmarkt. De kosten van de stimulering van de koopmarkt (hypotheekrenteaftrek, verlaging overdrachtsbelasting) kunnen niet oneindig worden afgewenteld op de huurmarkt, met onder meer bezuinigingen op de huurtoeslag. Het gebrek aan een integrale visie op de woningmarkt is een gemiste kans om de woningbouw en daarmee de economie een flinke impuls te geven.

Lage overdrachtsbelasting te duur
Zo laat het CPB zien dat het fiscaal blijven stimuleren van de koopmarkt op termijn veel te duur is. Structurele verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent zou jaarlijks 1,7 miljard euro kosten, terwijl de welvaartseffecten ervan (nog) niet te duiden zijn. De tijdelijke verlaging tussen juli 2011 en medio 2012 kost naar verwachting zo’n 700 miljoen euro. Maar de effecten daarvan op de woningmarkt noemt het CPB verwaarloosbaar.

Volgens het CPB is de huizenprijs vooral het resultaat van de huidige en de toekomstige vraag naar koopwoningen. Er zullen ongetwijfeld mensen hun verhuizing naar voren halen, met een toename van het aantal transacties eind dit jaar en begin volgend jaar. Maar dat betekent juist minder transacties in de tweede helft van volgend jaar, naar schatting circa 5 procent minder.
Bovendien zullen door de prijsdalingen van de afgelopen jaren veel huiseigenaren hun huidige huis gewoonweg niet kunnen verkopen, omdat hun hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van hun huis.

Fiscale verstoring
Over structurele effecten van tijdelijke maatregelen op de woningmarkt oordeelt het Planbureau hard: ‘Pogingen om aanpassingen in bijvoorbeeld de huizenprijs en de bouwproductie (zoals die zich de afgelopen periode hebben voorgedaan) te kenteren met (tijdelijke) fiscale maatregelen, leidt wel tot een verdere druk op de begroting en een toename van de totale fiscale subsidie op de woningmarkt.’

Vervolgens merkt het CPB fijntjes op: ‘Zoals onder andere opgemerkt door het IMF bestaat de grootste fiscale verstoring op de woningmarkt uit de belastingsubsidie via de hypotheekrenteaftrek - hierdoor is de gemiddelde Nederlandse hypotheekschuld in internationaal opzicht hoog, wat de kwetsbaarheid voor dalingen op de huizenmarkt versterkt.’

Renteopslag
Zoals gebruikelijk is er in de MEV ook ruim aandacht voor de renteontwikkeling. De toenemende risico-opslag bij het aantrekken van geld wordt op diverse plekken in de MEV vermeld.

Ook corporaties krijgen daarmee in toenemende mate te maken. Iets om rekening mee te houden in het licht van de aanstaande scheiding van activiteiten die wel en niet tot de diensten van algemeen economisch belang (DAEB en niet-DAEB) behoren. De toenemende renteopslag heeft bovendien effect op de verwachtingen van de investeringen die corporaties kunnen gaan doen.